Baulandumlegung

Beim Hochsauerlandkreis ist zentral eine Geschäftsstelle für Umlegungsausschüsse eingerichtet, die auf Antrag der kreisangehörigen Städte und Gemeinden die gesamte Bearbeitung der Umlegungsverfahren - einschließlich der Verhandlungen mit den Umlegungsbeteiligten und Behörden - erledigt. Hier werden auf Wunsch die Städte und Gemeinden und bauwillige Grundstückseigentümer bei der notwendigen Regulierung der Grundstücksverhältnisse beraten. Derzeit ist die Geschäftsstelle zuständig für die jeweiligen Umlegungsausschüsse in den Städten Brilon, Marsberg, Meschede Olsberg, Schmallenberg, Sundern und Winterberg sowie in den Gemeinden Bestwig und Eslohe.

1. Zweck und Aufgabe der Umlegung

Die Umlegung ist im wesentlichen eine Grundstücksneuordnungsmaßnahme zur erstmaligen baulichen Erschließung eines unbebauten Gebietes oder zur städtebaulichen Erneuerung eines bereits erschlossenen und bebauten Gebietes im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Sie liegt im öffentlichen Interesse, weil dadurch die angestrebte städtebauliche Ordnung vorbereitet wird. Sie nimmt die Interessen der Grundeigentümer dadurch wahr, dass diese für ihre, in vielen Fällen baulich nicht oder schlecht ausnutzbaren Grundstücke, besser nutzbare Grundstücke erhalten. Hierzu werden aus den in das Umlegungsverfahren einbezogenen Grundstücken nach Abzug der künftigen Gemeinbedarfsflächen neue Grundstücke gebildet, die nach Lage, Form und Größe so zugeschnitten sind, dass sie der im Bebauungsplan ausgewiesenen Nutzung zugeführt werden können. Grundsätzlich erhält jeder Grundeigentümer für sein bisheriges, in das Verfahren einbezogene Grundstück (Einwurfsgrundstück), ein möglichst gleichwertiges neues Grundstück (Zuteilungsgrundstück). Ausnahmsweise wird in Geld oder mit Grundstücken außerhalb des Umlegungsgebietes abgefunden. Ein Unterschied zwischen dem Verkehrswert des Einwurfsgrundstücks und dem des Zuteilungsgrundstücks sowie die durch die Umlegung bedingten sonstigen Vermögensnach- und -vorteile wird in Geld ausgeglichen. Nach dem Prinzip der gerechten Lastenverteilung werden dabei alle beteiligten Grundeigentümer möglichst gleichmäßig zur Deckung des öffentlichen Flächenbedarfs herangezogen. Der Eigentumsübergang an den Grundstücken erfolgt außerhalb der Grundbücher ohne notarielle Kauf- und Auflassungsverträge.

2. Umlegungsstelle

Die Durchführung des Umlegungsverfahrens obliegt dem vom Rat der jeweiligen Gemeinde bestellten Umlegungsausschuss, der unabhängig sowie mit selbstständigen Entscheidungsbefugnissen ausgestattet ist. Durch seine gesetzlich geregelte Zusammensetzung - der Umlegungsausschuss besteht aus 5 Mitgliedern, und zwar aus 3 Mitgliedern, die weder der Verwaltung noch dem Rat der Stadt angehören dürfen, sowie 2 Ratsmitgliedern - ist allen Umlegungsbeteiligten gegenüber ein rechtsstaatlich geordnetes und neutrales Verwaltungsverfahren sowie eine sachgerechte Behandlung der einzelnen Umlegungsbeteiligten gewährleistet.

Die Aufgaben der Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses werden von dem Fachdienst 55, Sachgebiet 55/12 des Hochsauerlandkreises wahrgenommen.

3. Umlegungsbeteiligte

Beteiligte im Umlegungsverfahren sind u. a. die Eigentümer, die Inhaber der im Grundbuch eingetragenen Rechte sowie die Inhaber nicht eingetragener dinglicher und persönlicher Rechte an allen in das Umlegungsverfahren einbezogenen Grundstücke. Die Inhaber nicht im Grundbuch eingetragener Rechte werden erst mit der Anmeldung ihrer Rechte bei der Umlegungsstelle zu Beteiligten.

4. Ablauf des Umlegungsverfahren

Die Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses fertigt für das Umlegungsgebiet die Bestandskarte und das Bestandsverzeichnis an, aus denen alle für das Umlegungsverfahren bedeutsamen Rechtsverhältnisse an den Grundstücken hervorgehen sollen und legen sie auf die Dauer eines Monats öffentlich aus.

Nach Feststellung der Beteiligten und ihrer Rechte sowie Ermittlung der Zuteilungswünsche der Grundeigentümer in einem sogenannten Wunschtermin entwickelt die Umlegungsstelle nach Maßgabe der gesetzlichen Verteilungs- und Entschädigungsbestimmungen einen Zuteilungsentwur. Auf dessen Grundlage stellt der Umlegungsausschuss nach Erörterung mit den Beteiligten den "Umlegungsplan", bestehend aus der Umlegungskarte und dem Umlegungsverzeichnis, auf. Aus ihm sind die Neuaufteilung des Umlegungsgebietes, die Regelung der von der Neuaufteilung berührten Rechte und die gegenseitigen geldlichen Verpflichtungen zu ersehen.

Den Beteiligten werden ihre Rechte betreffende Auszüge aus dem Umlegungsplan zugestellt. Außerdem wird die Umlegungskarte nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung bei der Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses zur Einsichtnahme ausgelegt.

Die Beteiligten haben die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Zustellung der Auszüge Klage gegen den Umlegungsplan einzulegen. Hält der Umlegungsausschuss eine Klage für begründet, so wird er ihr durch Änderung des Umlegungsplanes abhelfen. Kann der Klage nicht abgeholfen werden, so entscheidet hierüber die Kammer für Baulandsachen beim Landgericht. Im weiteren Rechtszug kann Berufung beim Baulandsenat des Oberlandesgerichts und u. U. Revision  beim Bundesgerichtshof eingelegt werden. Der Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes wird ortsüblich bekannt gemacht. Durch diese Bekanntmachung wird der Umlegungsplan in Kraft gesetzt, d. h. der bisherige Rechtszustand wird durch den neuen ersetzt. Das Kataster und das Grundbuch werden berichtigt, die Umlegungsvermerke im Grundbuch gelöscht. Abschließend werden die Zuteilungsgrundstücke vermessen. Außer einem möglichen Wertausgleich zwischen dem Verkehrswert der alten und der neuen Grundstücke entstehen den Beteiligten keine Kosten.

5. Sicherung des Umlegungsverfahrens

Während des Umlegungsverfahrens dürfen nur mit schriftlicher Genehmigung des Umlegungsausschusses Verfügungen über die einbezogenen Grundstücke oder Rechte an ihnen getroffen oder Grundstücksveränderungen durchgeführt oder Gebäude errichtet bzw. geändert werden. Es wird empfohlen, solche Vorhaben bei der Umlegungsstelle rechtzeitig zu beantragen. Eine Genehmigungspflicht besteht jedoch nicht für Unterhaltungsarbeiten und für die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung.

6. Maßnahmen zur Beschleunigung des Umlegungsverfahrens

Im Interesse einer beschleunigten Verwirklichung der städtebaulichen Planung bestehen u. a. folgende Möglichkeiten:

- vorzeitige Einleitung des Umlegungsverfahrens vor Rechtskraft des Bebauungsplanes,

- Aufstellung des Umlegungsplanes in Blöcken oder rechtlichen Stufen,

- im Einvernehmen mit den Beteiligten endgültige Regelung der Eigentumsrechte und der sonstigen Rechte schon vor Aufstellung des Umlegungsplanes,

- vorzeitige Besitzüberlassung oder Besitzeinweisung des Erschließungsträgers in die örtlichen Verkehrs- und Grünflächen.

7. Gesetzliche Grundlagen sind §§ 45 - 79 Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. d. B. v. 23. September 2004. - BGBL I S. 2414 -